Reeglina on kinnisasja käive või kinnisasja üürile või rendile andmine maksuvaba käive, kuid mõningatel juhtudel tuleb kinnisasja käivet maksustada. Samuti on osadel juhtudel võimalik käibemaksu lisada vabatahtlikult. Seega võib kinnisasja maksustamine tunduda esialgu keeruline ning segane. Et asja lihtsustada, on alljärgnevalt selgitatud, kuidas peaks erinevatel juhtudel kinnisasja käivet maksustama.

Kinnisasja või selle osa üürile, rendile või kasutusvaldusse andmine

Nagu öeldud, siis üldjuhul on kinnisasja või selle osa üürile, rendile või kasutusvaldusse andmine vastavalt KMS §-le 16 lg 2 p 1 maksuvaba käive, kuid seejuures tuleb silmas pidada, et maksuvabastust ei kohaldata majutusteenuse osutamisele ning sõidukite parkimismaja või parkimiskoha, statsionaarselt paigaldatud seadme või masina või seifi üürile, rendile või kasutusvaldusesse andmisele. Kusjuures majutusteenuseks ei loeta majutusettevõtte ruumide ning puhkamiseks mõeldud ruumide üürileandmist tähtajaga üle kolme kuu.

Maksukohustuslane võib aga soovi korral kinnisasja üürile, rendile või kasutusvaldusse andmise maksustada, kui on maksuhaldurit enne käibe toimumist kirjalikult teavitanud. Eluruumide üürile, rendile või kasutusvaldusse andmist aga maksustada ei saa, see on igaljuhul maksuvaba käive ning tähtsust ei oma see, kuidas üürnik või rentnik seda ruumi kasutab. Näiteks kui üürnik või rentnik kasutab eluruumi maksustatava käibe tarbeks, siis eluruumi üürile või rendile andmine on ikkagi maksuvaba.

Kinnisasja käive

Ka kinnisasja käive on üldjuhul maksuvaba, kuid maksuhaldurit eelnevalt teavitades võib kinnisasjale käibemaksu lisada. Maksuvabastust ei kohaldata vastavalt KMS §-le 16 lg p 3 aga kinnisasjale, mille oluline osa on ehitis või ehitise osa, mis võõrandatakse enne ehitise või selle osa esmast kasutuselevõttu ega kinnisasjale, mille oluline osa on oluliselt parendatud ehitis või selle osa ning mis võõrandatakse enne ehitise või selle osa parendamisele järgnevat taaskasutuselevõttu ning krundile, kui sellel ei asu ehitist.

Siinkohal on oluline, et ehitise esmaseks kasutuselevõtuks loetakse uue ehitise reaalset kasutama hakkamist, mitte üksnes kasutusloa väljastamist, kuna see näitab vaid, et ehitis on kasutuskõlbulik. Samuti, kui näiteks uut korterit müüakse edasi enne kui seda keegi reaalselt kasutama hakkab, siis tuleb kasutama hakkamisele eelnenud müügid kõik käibemaksuga maksustada. Eelnev kehtib ka oluliselt parendatud ehitise või selle osa müügi kohta – maksustada tuleb ehitise või selle osa müük enne parendamisele järgnevat taaskasutuselevõttu. Ehitis loetakse oluliselt parendatuks, kui kulud, mis on parendusega seotud ületavalt vähemalt 10% ehitise või selle osa soetusmaksumust enne parendamist.

Lisaks eelnevale tuleb maksustada ka krundi müük. Krundi mõiste on lahti seletatud planeerimisseaduses, mille kohaselt on krunt ehitamiseks kavandatud maaüksus detailplaneeringu koostamise kohustusega alal. Maa muutub krundiks siis, kui kinnitatakse detailplaneering või kui väljastatakse ehitusluba. Rahandusministeeriumi kommentaarides käibemaksuseadusele on aga rõhutatud, et olukorras, kus detailplaneering on müügi hetkel pooleli, kuid müügilepinguga on müüjal siiski kohustus ja vastutus detailplaneeringu kinnitamise osas, siis on tehingu tegelikuks objektiks siiski krunt ning hinnale lisandub käibemaks.

Kokkuvõte

Kokkuvõtvalt võib öelda, et üldjuhul on kinnisasja müük või kinnisasja üürile ja rendile andmine maksuvaba käive, kuid maksukohustuslane võib eelnevalt maksuhaldurit kirjalikult teavitades vastavale käibele ka käibemaksu lisada, välja arvatud eluruumi müügil ning eluruumi üürile ja rendile andmisel. Samuti ei laiene maksuvabastus majutusteenuse osutamisele, uue ehitise, oluliselt parendatud ehitise ning krundi müügile.


Autor: Merje Kurm